Доходный дом

Содержание: Первые доходные дома • Эра доходных домов • Архитектура домов • Дома для состоятельных людей • Дома для малоимущих • Доходный дом при коммунистах и в наши дни • Доходные дома между Мясницкой и Покровкой

Первые доходные дома 

При словах "доходный дом" в памяти возникают нарядные высокие дома, построенные на рубеже XIX-XX вв. Между тем, первые доходные дома появились в городе на сто лет раньше. В 1785-1790 гг. на Ильинке по проекту М.Ф. Казакова было построено красивое трёхэтажное здание. Главный фасад, украшенный арками и шестиколонным портиком, поражал своей протяжённостью: сейчас это фасады домов 8 и 10 по Ильинке. Дом был построен по заказу купцов А.И. Павлова и Н.С. Калинина и предназначался для сдачи в аренду под лавки, квартиры и учреждения. В XIX в. участок дома разделили на два с номерами 8 и 10, при этом часть дома, попавшая на участок 10, была значительно переделана.

Вторым известным архитектором, строившим доходные дома в Москве, был Осип Бове. В памяти потомства он сохранился как автор многочисленных "бовешек". Так прозвали дворянские особняки, построенные по его типовым проектам после 1812 г. Однако в 1816 г. он построил на Никольской улице большой трёхэтажный дом. Заказчиком был известный книготорговец И.П. Глазунов, и предназначал он дом для получения доходов. Об этом говорит сохранившаяся планировка дома. Нижний этаж отводился под лавки с отдельными входами. В верхних этажах располагались небольшие квартиры, а со стороны двора были устроены галереи, так что каждая квартира имела отдельный вход. На месте этого дома находятся дома 19-21.

Шли годы. В 1870-х гг. доходные дома получили широкое распространение.

Эра доходных домов 

Но должно было пройти ещё двадцать лет, прежде чем в 1890-х гг. наступила эра доходных домов. Строительный бум продолжался до начала войны 1914 г. Строили все: купцы и предприниматели средней руки, крупные промышленники, акционерные общества, товарищества и учебные заведения. Не удержались от участия в этом процессе даже монастыри и церкви. Конечно, волна строительства доходных домов поднялась не сама по себе. Для этого имелись причины:

• требовалось жильё для инженеров, научных работников, людей свободных профессий, рабочих, студентов. Они не могли его купить, но могли снимать;
• появился свободный капитал, который надо было во что-то вкладывать. Конкретных данных по срокам окупаемости и доходности домов найти не удалось. Но о выгодности вложений говорит хотя бы тот факт, что летом 1911 г. было построено около 3000 доходных домов в 5-7 этажей;
• городские власти взяли на себя подготовку участков, прокладывая электрокабели, водопровод, канализацию. Кроме того, они благоустраивали территорию и приводили в надлежащий порядок улицы. Затраты на всё это окупались дальнейшей арендой земли. Была заинтересованность властей и в строительстве собственно доходного дома. Во-первых, удовлетворялся спрос населения на жильё. Во-вторых, городская казна значительно пополнялась за счёт налогов с владельцев доходных домов. В 1913 г. из 47,6 млн. рублей городского дохода 7 млн. рублей составили налоги, уплаченные владельцами личного недвижимого имущества, к которым относятся и владельцы доходных домов.

Так что определение дома, как доходного, вполне себя оправдывало.

Доходные дома – архитектура 

Дворянские усадьбы и "крестьянские" дома были рассчитаны на одного хозяина. Можно было сдать усадьбу целиком или флигель, но нельзя было сдать отдельную комнату из анфилады. В "крестьянских" домах вообще сдавались "углы". Съёмщику же жилья требовалось изолированное жилое помещение с доступом к местам общего пользования и, по возможности, с отдельным входом.

К 1830-м гг. доходные дома, удовлетворявшие этим требованиям, уже перестали быть редкостью. Но если требования к функциональности дома были понятны, и они были общими, то со стилем "единомыслия" не получилось.

Разнообразие личных пристрастий заказчиков, принадлежавших практически всем слоям общества, привело к появлению стиля, который получил несколько пренебрежительное название "стиль эклектики". В этом стиле выделяются два периода:

• 1830-1850-е гг. – начальный период перехода от классицизма к новым архитектурным формам;
• 1860-1890-е гг. – пореформенный период, во время которого стиль эклектики занял в архитектуре значительное место.

Поиск новых архитектурных форм привёл к тому, что 1890-х гг. наряду со стилем эклектики появились другие стили:

• в 1890-х гг. был популярен неорусский стиль;
• в 1900-х гг. – стиль модерн;
• в 1910-х гг. вернулась классика, получившая название неоклассики.

Существовали и другие стили, например, неоготика.

Доходные дома для состоятельных людей 

Обычно такие дома называют элитными. Подразумевается, что сам дом – явление исключительное, и живут в нём избранные. Это определение удобно в силу краткости, но отдаляет нас и от дома, и от его жителей.

Итак, квартиры в доходном доме для состоятельных людей.

Мы привыкли к тому, что современные дома выглядят со всех сторон одинаково. Доходные дома рубежа XIX-XX вв. выглядят так, как будто это не один, а два дома:

• один дом с нарядным фасадом, выходящим на улицу. В нём жили эти самые состоятельные люди. Высокий парадный подъезд с двойными двустворчатыми дверями, мраморная лестница с широкими, низкими ступеньками, ковры, роспись стен, лепные украшения, стеклянная крыша-пирамида над лестничным пролётом... Всё это представало перед людьми, входившими в дом через парадный подъезд;
• другой дом с кирпичным фасадом, выходящим во двор. У него был отдельный вход, который назывался "чёрным". Дверь в рост человека, узкие лестницы с высокими ступеньками. Всё предельно просто. В этом "доме" жила прислуга.

Степень состоятельности была разной, разными были и квартиры. Но общим у квартир было то, что они разделялись на "белую" и "чёрную" половины.

Общая площадь квартиры составляла 200-400 м². Высота потолков – под 4,6 м. Впечатляет даже сейчас. Как и у парадного входа, квартирные двери тоже были двустворчатыми. Вели они в большую прихожую или общий коридор, куда выходили кабинет хозяина, гостиная, столовая, бальный зал. В отдельные коридоры, они отделялись от главного коридора дверями, выходили детские и спальни родителей. Комнаты были или изолированными или объединялись по две. Строй жизни изменился, анфилады дворянских особняков ушли в прошлое. Украшением квартиры была эркерная комната, в которой часто устраивался зимний сад. Паркетные полы, лепнина на потолках, колонны, зеркала, камины – всё это было привычными атрибутами хорошей квартиры из 5-7 комнат.

Самым большим помещением чёрной половины была кухня, она занимала метров 20. Кроме того, она включала 2-3 комнаты для прислуги. В каждой комнате могли поместиться две кровати, стол и гардероб. Так что, жилая площадь, отведённая прислуге, составляла 20-30 м². Сюда ещё нужно добавить небольшой коридор и место общего пользования. В общем, скромные условия дешёвой гостиницы.

Конечно, в доме были все удобства, вплоть до газовых плит на кухне, колонок в ванной, "домовых" котельных и миниэлектростанций. Только-только появились лифты. И не какие-нибудь, а с большими зеркалами и кожаными диванами. Вот чего в тех доходных домах не было, так это надёжной системы безопасности. Не нужно это было! Безопасность обеспечивалась швейцаром и дворником.

Месячная оплата квартиры в домах такого уровня изменялась от 100 до 500 рублей. Одним из самых дорогих домов был дом страхового общества "Россия" на Сретенском бульваре. Были ли эти цены доступными? Да. Дома не пустовали. Кстати, в 1902 г. Максим Горький арендовал 10-комнатную квартиру, занимавшую целый этаж "всего" за 1 000 рублей в год. Площадь квартиры была 300 м².

Доходные дома для малоимущих 

Как ни странно может показаться, но до 1917 г. строили доходные дома для малоимущих граждан. Квартиры в таких домах предоставляли жителям минимум удобств: небольшая комната, общая кухня и умывальня, помещение для сушки одежды, холодная кладовая, отопление, канализация.

Появились они в середине 1890-х гг. – тогда их было около десятка. Но уже, к началу 1900-х их было под тысячу. За 6 лет количество доходных домов для малоимущих увеличилось более чем в 100 раз. Некоторое количество общедоступных домов строил город, различные ведомства обеспечивали дешёвыми квартирами своих работников, много домов строилось на частные пожертвования.

Эти дома были условно доходными: плата за аренду была символической. О доступности жилья говорит тот факт, что спрос превышал предложение.

В наши дни о таких пожертвованиях не слышно. Широкую известность получили два "акта благотворительности":

• пожертвования на восстановление Храма Христа Спасителя;
• покупка коллекции яиц работы Фаберже.

Восстановление Храма Христа Спасителя было встречено неоднозначно, и жертвователи не стали народными героями.

Покупка коллекции тоже не получила народного признания, хотя долго обсуждалась в прессе и по радио.

Такое впечатление, что благотворительность стала одной из неестественных монополий государства. Допускается оказание незначительной помощи в рамках какой-либо акции. Строительство же частным лицом больницы, музея или доходного дома для бедных – это уже другое. Такой человек может стать популярным, с ним придётся считаться. Зачем лишние хлопоты?

Так что в ближайшее время строительства доходных домов для малоимущих граждан не ожидается.

Доходный дом при коммунистах и в наши дни 

При новой власти доходные дома упразднили. Сначала они изменили содержание: отдельные квартиры превратились в коммунальные. Затем изменилась форма: 3-4-х этажные дома надстроили несколькими этажами. Новые этажи не обременялись архитектурными украшениями. Так что сейчас, идя по городу, без труда можно обнаружить дома, у которых нижние и верхние этажи "чужие". Домам повыше "повезло". С них просто сшибли часть декора, который обветшал за 60-70 лет нового режима и грозил упасть.

После очередной смены власти часть коммуналок расселили, и образовались отдельные квартиры. Они перешли в собственность новых владельцев, которые образовали Товарищества собственников жилья. Конечно, в такой ситуации некоторые квартиры могут стать доходными, но к дому в целом это не имеет отношения. А что же новые доходные дома?

На сегодняшний день построен доходный дом по адресу Большой Николоворобинский переулок, 10. Это историческое событие произошло в 2004 г. Сколько ещё построили доходных домов? Точные данные найти не удалось.

Немного цифр. Доходные дома составляют (не в России) 25-50% жилого фонда и приносят своим владельцам годовой доход в 10-13%.

В России срок окупаемости доходного дома 14 лет. Некоторые аналитики называют срок, превышающий 20 лет. Для инвестора это означает – никогда. И тем не менее уже несколько лет ведутся разговоры о строительстве муниципальных доходных домов. Как же так, для частных инвесторов строительство доходного дома невыгодно, а для городских властей выгодно? Кто же прав? Все правы. Все зависит от того, чьи деньги вкладываются:

• у человека, вкладывающего свои деньги, надежды построить доходный дом в нынешней ситуации нет. Для него сдача квартир в аренду – способ получения дохода;
• при вложении бюджетных средств акцент делается на сдачу квартир в аренду. Но такой дом не следует называть доходным. Для городского бюджета он менее расходный, чем обычный дом, но не доходный.

Доходные дома между Мясницкой и Покровкой 

Армянский, 1. Доходный дом Микини Армянский, 7. Дом Абамелек-Лазаревой Армянский, 9. Доходный дом Константинова Архангельский, 3. Доходный дом Кудрявцевых Архангельский, 7. Доходный дом Меркеля Архангельский, 9. Доходный дом Гринберг Архангельский, 11. Доходный дом Силуанова Бобров, 4. Доходное владение Ускова Бобров, 6. Доходный дом Валерьяновой Гусятников, 3. Доходный дом Плещеевых Гусятников, 11. Доходный дом Эпштейна Жуковского, 2. Доходный дом Жуковского, 5. Доходный дом Жуковского, 7. Доходный дом Кравец Жуковского, 9. Доходный дом Быковой Златоустинский Б., 4. Доходный дом Бахрушиных Козловский Б., 8. Доходный дом Олтаржевского

Кривоколенный, 9. Доходный дом Лунца Маросейка, 10. Доходный дом Кольбе Маросейка, 13 С2. Доходный дом Лобозева Мясницкая, 13. Доходный дом Спиридонова Мясницкая, 15. Доходный дом Кузнецова Мясницкая, 24. Дом Строгановского училища Покровка, 1/6. Доходный дом Карзинкина Покровка, 3. Доходный дом Забелиных Покровка, 10. Доходный дом Молчанова Покровка, 11. Доходный дом Слудских Покровка, 15/16. Доходный дом церкви Троицы Покровка, 19. Доходный дом Рахманова Покровка, 29. Доходный дом Бабушкина Потаповский, 12. Доходный дом Троицких Сверчков, 2/2. Дом Богадельни Горихвостова Чистопрудный, 14. Доходный дом церкви Троицы Чистопрудный, 23. Доходный дом Телешовой